Faixa provável: R$ 242.788,00 a R$ 276.726,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 27 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 246.728,00.
O valor atual do leilão (R$ 124.704,21) é 48% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 206.322,68−21%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 157.922,00−40%Guadalupe, até 60 m²: R$ 3.834/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
12/2025
APARTAMENTO 504 BLOCO 1
Apartamento(provável retomada pelo banco)
41 m²
R$ 215.853,70
R$ 5.265
R$ 225.226R$ 5.494/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 6.338/m² em 27 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.828 e R$ 6.735/m². Anúncios pedem R$ 5.601/m² (mediana de 1). Na mesma planta (41,19 m²), 57 vendas saem por R$ 6.396/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 5.601/m² (−12%).
Prédios parecidos próximos, até 956 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.547/m² nas 12 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 1.852 e R$ 2.781/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 124.704
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 3.741
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 6.575
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 20.632
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 135.020
R$ 3.278/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 20.632 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 20.632; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 261.062
Total R$ 126.042 abaixo (48% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 206.323
Total R$ 71.302 abaixo (35% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 157.922
Total R$ 22.902 abaixo (15% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
