LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BANCO SANTANDER - PRESENCIAL E ON-LINE!
1º leilão: 23 de outubro de 2026, às 14h30min - Lance Mínimo - R$ 578.994,00
2º leilão: 26 de outubro de 2026, às 14h30min - Lance Mínimo - R$ 330.510,78
Apartamento nº 52 - 5º andar do Bloco B - Conjunto Residencial Flat Richilieuo
Localização: Rua João Moura nº 1.119, Pinheiros, São Paulo/SP, CEP: 05412-002
Área privativa: 48,6475m²
Área total: 98,1387m²
Matrícula: 54.383
RGI: 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP
Inscrição Prefeitura: 081.180.0172-5
CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES:
- Consta ação judicial, processo nº 1004895-22.2021.8.26.0011.
- Venda condicionada ao não exercício do direito de preferência do fiduciante.
- Forma de pagamento: somente à vista em 24h após o encerramento do leilão.
- Eventuais débitos de IPTU e/ou Condomínio anteriores a data de arrematação serão quitados pelo vendedor.
- Vide condições de venda no EDITAL.
- Imóvel ocupado. Venda em caráter “ad corpus” e no estado de conservação em que se encontra.
(ML - Dossiê 16990)
Vendedor pagaEventuais débitos de IPTU e/ou Condomínio anteriores a data de arrematação serão quitados pelo vendedor.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 460.647,00R$ 4.653/m² × 99 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 428.402,00 a R$ 488.286,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 455.004,00.
O valor atual do leilão (R$ 330.510,78) é 72% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 578.994,00+26%
Pelo anúncioR$ 604.619,00+31%6 anúncios no prédio pedem R$ 13.812/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.010.528,00+119%Pinheiros, até 60 m²: R$ 20.776/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
06/04/2021
APARTAMENTO 52 E VG
Apartamento(provável retomada pelo banco)
99 m²
R$ 201.000,00
R$ 2.030
R$ 257.906R$ 2.605/m²
30/06/2010
APARTAMENTO 52 E VG
Apartamento
99 m²
R$ 201.000,00
R$ 2.030
R$ 598.715R$ 6.047/m²
31/03/2010
APARTAMENTO 52 E VG
Apartamento
99 m²
R$ 200.000,00
R$ 2.020
R$ 623.667R$ 6.299/m²
03/07/2008
APARTAMENTO 52 E VG
Apartamento
99 m²
R$ 70.000,00
R$ 707
R$ 297.735R$ 3.007/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.653/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.394 e R$ 5.599/m². Anúncios pedem R$ 13.812/m² (mediana de 6). Na mesma planta (48,64 m²), 65 vendas saem por R$ 4.915/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 13.674/m² (+178%).
Prédios parecidos construídos de 1970 a 2000, até 239 m, área parecida
referência
Mediana R$ 6.935/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 5.966 e R$ 7.795/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 13.544/m² (mediana de 6). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 330.511
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 16.526
ITBI São Paulo (3%)R$ 9.915
Escritura e registro≈ R$ 4.958
IPTU em abertopago pelo vendedor
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 361.909
R$ 7.441/m² · sem desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.474
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.100 a R$ 1.597). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 460.647R$ 98.738 (+21%)
Avaliação do leiloeiroR$ 578.994R$ 217.085 (+37%)
AnúnciosR$ 604.619R$ 242.710 (+40%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.010.528R$ 648.619 (+64%)
