LOTE: Unidade autônoma, apartamento nº 121, localizado no 12º andar ou 15º pavimento do Edifício Conde de Guimarães - Bloco C, à Rua Alves Guimarães nº 866, nesta Capital, no 20º Subdistrito (Jardim América), na frente e à direita visto o edifício da via pública, contendo a área útil de 76,2320 m², área comum de 49,7099 m², na qual está incluída a correspondente a uma vaga indeterminada na garagem coletiva dos subsolos, que toca à unidade, e a área total construída igual a 125,9419 m², com a participação da fração ideal de 1,7292% sobre a parte ideal de 33,3333% do todo do terreno. O Edifício Conde de Guimarães - Bloco C, integrante do Conjunto Arquitetônico composto ainda do Ed. Renata, à Rua Alves Guimarães nº 882, e do Edifício Duque de Guimarães - Bloco A, à Rua Alves Guimarães nº 896, acha-se construído em terreno representando 1/3 ou 33,3333%, ou ainda 1.096,50 m², da totalidade do terreno com a área de 3.289,50 m², descrito na matrícula nº 2.917 deste Cartório. Cadastrado na Prefeitura Municipal sob o contribuinte nº 013.013.0521-9. Matrícula nº 46.630 do 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
LOCALIZAÇÃO: Rua Alves Guimarães, nº 866, apto. 121, Ed. Conde de Guimarães, Pinheiros, São Paulo/SP, CEP 05410-001.
AVALIAÇÃO: R$ 712.388,00 em junho/2025 (evento 134). AVALIAÇÃO ATUALIZADA: R$ 744.026,20 em setembro/2026.
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Análise da matrícula
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Valor de mercado estimado
R$ 12.816,00R$ 5.743/m² × 129,05 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 11.919,00 a R$ 13.585,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora × 1.7292% (fração à venda) · confiança alta · à venda 1.7292% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 12.713,00.
O valor atual do leilão (R$ 372.013,10) é 2903% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 744.026,20+5705%
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Média do bairro no ZAPR$ 18.658/m²Pinheiros: R$ 18.658/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
22/01/2008
APARTAMENTO 72
Apartamento
89 m²
R$ 148.500,00
R$ 1.669
R$ 690.824R$ 7.764/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.743/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.079 e R$ 5.890/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora.
Prédios parecidos construídos de 1970 a 2000, até 153 m, área parecida
referência
Mediana R$ 6.282/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 5.064 e R$ 7.416/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Estimativas não substituem uma avaliação.
