São Paulo-SP. Vl. Campo Grande. Rua João Francisco de Moura, 80. Ed. Interlagos Park. Ap. 42 (4º andar), c/ uma vaga de garagem nº 35 (pav. inferior). Área priv.: 67,92m² (incluindo 9,90m² correspondente a vaga de garagem). Matr. 263.018 do 11º RI local. Obs.: Consta Ação de Tutela Antecipada Antecedente, processo nº 4035857-62.2025.8.26.0002, em trâmite no Juízo Titular II - 4ª Vara Cível - Regional II - Santo Amaro - São Paulo/SP. Ocupado. (AF). (Cód. do imóvel 24909).
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
Consulte os débitos de IPTU direto na prefeitura. É grátis: crie sua conta ou entre ao consultar.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 289.612,00R$ 2.682/m² × 108 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 249.066,00 a R$ 318.573,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 2.651/m², peso 2), 4 anúncios no prédio (R$ 5.531/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 2.609/m², peso 4) e 20 vendas (área construída) em 8 prédios construídos de 1979 a 2009, até 697 m (R$ 3.034/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 284.150,00.
O valor atual do leilão (R$ 277.573,54) é 96% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 406.000,00+40%
Pelo anúncioR$ 338.094,00+17%4 anúncios no prédio pedem R$ 5.531/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
08/09/2025
APARTAMENTO 42 VAGA 35
Apartamento(provável retomada pelo banco)
108 m²
R$ 243.000,00
R$ 2.250
R$ 251.849R$ 2.332/m²
22/02/2021
APARTAMENTO 42 VAGA 3
Apartamento
108 m²
R$ 230.000,00
R$ 2.130
R$ 298.548R$ 2.765/m²
27/12/2017
APARTAMENTO 42 VAGA 3
Apartamento
108 m²
R$ 215.000,00
R$ 1.991
R$ 304.080R$ 2.816/m²
28/10/2014
APARTAMENTO 42 VAGA 3
Apartamento
108 m²
R$ 99.585,69
R$ 922
R$ 147.880R$ 1.369/m²
Neste prédio
86% da estimativa
Mediana R$ 2.651/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.649 e R$ 2.653/m². Anúncios pedem R$ 5.531/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 277.574
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 13.879
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 8.327
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 7.060
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 306.839
R$ 4.518/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 988
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 830 a R$ 1.000). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 289.612
Total R$ 17.227 acima (6% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 406.000
Total R$ 99.161 abaixo (24% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 338.094
Total R$ 31.255 abaixo (9% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.