Conjunto nº 1303 c/ área própria de 58,17m² e a área total de 82,15m², do Edifício Cimex-Uhr, rua Doutor Flores, nº 105, localizado no 13º andar ou 14º pavimento, Centro, Porto Alegre/RS, 1º RI nº 79.994. (Imóvel locado). (Proc. 5076717-68.2014.4.04.7100)
(O IMÓVEL PODERÁ SER PARCELADO COM ENTRADA DE 25% E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Valor de mercado estimado
R$ 269.467,00R$ 4.632/m² × 58,17 m²
Faixa provável: R$ 218.268,00 a R$ 299.108,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
4 anúncios no prédio (R$ 5.773/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 4.618/m², peso 4) e 20 vendas em 9 prédios construídos de 1949 a 1979, até 333 m (R$ 4.690/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 267.861,00.
O valor atual do leilão (R$ 251.890,00) é 93% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 251.890,00−7%
Pelo anúncioR$ 302.198,00+12%4 anúncios no prédio pedem R$ 5.772/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 308.301,00+14%Centro: R$ 5.300/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
80% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 5.773/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (58,17 m²), 2 vendas saem por R$ 5.274/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 4.203.431/m² (+79601%).
Prédios parecidos construídos de 1949 a 1979, até 333 m, área parecida
20% da estimativa
Mediana R$ 4.690/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 3.669 e R$ 5.070/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.929/m² (mediana de 20).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 251.890
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 12.595
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 7.557
Escritura e registro≈ R$ 3.778
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 275.820
R$ 4.742/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 437
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 390 a R$ 490). Custo mensal até a venda, fora do total.
