Apartamento nº 1.304 c/ 34,42m² (área própria 24,37m²), localizado no 13º andar ou 14º pavimento, Edifício Cimex-Uhr, à rua Doutor Flores nº 105, Centro, Porto Alegre/RS, 1º RI 150.464. (Imóvel locado). (Proc. 5076717-68.2014.4.04.7100)
(O IMÓVEL PODERÁ SER PARCELADO COM ENTRADA DE 25% E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)
Ocupação – O Imóvel é residencial e está ocupado
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 121.715,00R$ 4.994/m² × 24,37 m²
Faixa provável: R$ 104.675,00 a R$ 133.887,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 5.829/m², peso 1), 8 anúncios no prédio (R$ 5.244/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 4.195/m², peso 8) e 20 vendas em 2 prédios construídos de 1949 a 1979, até 93 m (R$ 10.557/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 121.086,00.
O valor atual do leilão (R$ 124.920,00) é 103% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 124.920,00+3%
Pelo anúncioR$ 114.998,00−6%8 anúncios no prédio pedem R$ 5.243/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 129.161,00+6%Centro: R$ 5.300/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
90% da estimativa
Mediana R$ 5.829/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.829 e R$ 5.829/m². Anúncios pedem R$ 5.244/m² (mediana de 8), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (24,37 m²), 11 vendas saem por R$ 4.146/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 5.125/m² (+24%).
Prédios parecidos construídos de 1949 a 1979, até 93 m, área parecida
10% da estimativa
Mediana R$ 10.557/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 5.062 e R$ 13.440/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.100/m² (mediana de 49).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 124.920
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 6.246
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 3.748
Escritura e registro≈ R$ 1.874
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 136.787
R$ 5.613/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 322
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 260 a R$ 415). Custo mensal até a venda, fora do total.
