Casa c/ área de 190,45m², terreno c/ área de 172m², situado na Rua Gurupá, nº 278 (antigo 276 e 278, anterior nº 272-A), Bairro Perdizes, São Paulo/SP. Cadastrado na Prefeitura Municipal sob o nº 012.143.0206-8 e 2º CRI local sob n° 51.087. (Proc. 0122344-64.2006.8.26.0004)(O IMÓVEL PODE SER PARCELADO COM 25% DE ENTRADA E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)Obs.: Conforme avaliação, a área edificada no imóvel corresponde à 190,45m².
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Valor de mercado estimado
R$ 1.610.798,00R$ 5.833/m² × 276,153 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.304.746,00 a R$ 1.787.986,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 20 vendas (área construída) em 20 prédios próximos, até 453 m, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.532.370,00.
O valor atual do leilão (R$ 554.804,10) é 34% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.109.608,21−31%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 2.330.243,00+45%Perdizes, de 175 a 200 m²: R$ 12.235/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Prédios parecidos próximos, até 453 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 5.833/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 20 prédios, metade entre R$ 4.591 e R$ 8.293/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.335/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 554.804
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 27.740
ITBI São Paulo (3%)R$ 16.644
Escritura e registro≈ R$ 8.322
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 607.510
R$ 3.190/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.610.798R$ 1.003.288 (+62%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.109.608R$ 502.098 (+45%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.330.243R$ 1.722.733 (+74%)
