São Paulo – SP. Bairro Cerqueira Cesar. Rua Padre João Manuel, n°1.089. Apto n° 131 (13°andar) do Ed. Verbena, c/ direito ao uso de uma vaga n°14. Área Priv. 251,38m²(apto) e 30,00m²(vaga). Matrs. 68.049 e 68.050 do 13°RI Local. Obs.: O vendedor providenciará sem prazo determinado a baixa das averbações Av. 10 e até Av.19 da citada matrícula. Ocupada. (AF)
R$ 9.499.811,00R$ 15.646/m² × 348 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 8.169.837,00 a R$ 10.449.792,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 17.148/m², peso 1), 6 anúncios no prédio (R$ 28.944/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 15.681/m², peso 6) e 20 vendas (área construída) em 11 prédios construídos de 1962 a 1992, até 73 m (R$ 13.937/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 9.244.118,00.
+ Apartamento apartamento 131 gr 14 (R$ 11.652/m² × 348 m², mediana de 66 vendas na quadra)R$ 4.054.896,00
O valor atual do leilão (R$ 3.414.600,00) é 36% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 6.548.399,00−31%6 anúncios no prédio pedem R$ 28.944/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 5.640.241,00−41%Cerqueira César, acima de 200 m²: R$ 22.437/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
20/01/2026
APARTAMENTO 131 GR 14
Apartamento(provável retomada pelo banco)
348 m²
R$ 3.220.000,00 (89.32%)
R$ 10.359
R$ 3.298.572R$ 10.612/m²
16/12/2025
APARTAMENTO 131 GR 14
Apartamento(provável retomada pelo banco)
348 m²
R$ 280.000,00 (10.68%)
R$ 7.534atípico
R$ 287.274R$ 7.730/m²
28/02/2018
APARTAMENTO 131 GR 14
Apartamento
348 m²
R$ 3.500.000,00
R$ 10.057
R$ 4.933.162R$ 14.175/m²
10/04/2012
APARTAMENTO 131 GR 14
Apartamento
348 m²
R$ 1.900.000,00
R$ 5.460
R$ 3.776.435R$ 10.852/m²
Neste prédio
88% da estimativa
Mediana R$ 17.148/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 17.148 e R$ 17.148/m². Anúncios pedem R$ 28.944/m² (mediana de 6), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (251,38 m²), 21 vendas saem por R$ 11.486/m² hoje e 6 anúncios pedem R$ 28.944/m² (+152%).
Prédios parecidos construídos de 1962 a 1992, até 73 m, área parecida
13% da estimativa
Mediana R$ 13.937/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 10.716 e R$ 16.468/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 18.571/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 3.414.600
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 170.730
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 102.438
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 17.355
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 3.705.123
R$ 14.739/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 6.950
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 6.320 a R$ 81.420). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 9.499.811
Total R$ 5.794.688 abaixo (61% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
AnúnciosR$ 6.548.399
Total R$ 2.843.276 abaixo (43% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 5.640.241
Total R$ 1.935.118 abaixo (34% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.