São Paulo/SP. 42º Subdistrito – Jabaquara. Bairro Vila Guarany. Rua Guatapará, 149. Apartamento 93 e Box 23. Edifício Presidente. Áreas: privativa 54,410m² (apartamento) e 10,00m² (box) e frações ideais: 0 ,02069 (apartamento) e 0,00190 (box). Matrículas 82.717 (apartamento) e 82.718 (box) do 8º RI local.
Observações: INFORMAÇÕES ALTERADAS CONFORME TRECHO DESTACADO NO TEXTO. Constituição de condomínio pendente de averbação no RI. Regularizações e encargos perante os órgãos competentes, ocorrerão por conta do(a) comprador(a). O(a) Vendedor(a) providenciará, sem prazo determinado, a baixa da averbação de Penhora constantes nas AV.8 e AV.9 das citadas matrículas. APURAÇÃO, CONFIRMAÇÃO E PAGAMENTO DE EVENTUAIS DÉBITOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL POR CONTA DO ARREMATANTE. IPTU APURADO EM APROXIMADAMENTE R$ 1.600,00. Ocupado. (AF).
Comprador pagaAPURAÇÃO, CONFIRMAÇÃO E PAGAMENTO DE EVENTUAIS DÉBITOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL POR CONTA DO ARREMATANTE.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos as 2 matrículas do lote e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 423.058,00R$ 4.553/m² × 82 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 384.983,00 a R$ 461.133,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 419.990,00.
+ Box gr 23 (mediana de 4 vendas de box no prédio)R$ 49.712,00
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 451.943,00+7%9 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 9.229/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
19/06/2026
GR 23
Vaga(provável retomada pelo banco)
13 m²
R$ 46.520,00
R$ 3.578
R$ 46.861R$ 3.604/m²
13/11/2025
APARTAMENTO 93 AN 9
Apartamento(provável retomada pelo banco)
82 m²
R$ 293.000,00
R$ 3.573
R$ 299.520R$ 3.653/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.553/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.439 e R$ 4.572/m². Anúncios pedem R$ 7.593/m² (mediana de 1). Na mesma planta (54,41 m²), 38 vendas saem por R$ 4.487/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 7.593/m² (+69%).
Prédios parecidos construídos de 1971 a 2001, até 157 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.492/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 7 prédios, metade entre R$ 3.896 e R$ 5.117/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.229/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
