Número do Processo:
0003182-10.2022.8.26.0006
Ação:
Cumprimento de sentença
Comarca:
São Paulo/SP
Foro:
Foro Regional VI - Penha de França
Vara:
1ª Vara Cível
DIREITOS sobre o APARTAMENTO N° 82, localizado no "EDIFICIO SOLAR DAS HORTENSIAS, situado na Rua João Marchiori nº 371, Vila Matilde, contendo a área real privativa de 68,03m², área real comum de 67,93m² , área real total de 135,96m², contendo duas vagas na garagem coletiva do empreendimento. Matrícula n° 126.668 do 16° CRI de São Paulo/SP. Contribuinte n° 058.232.0056-0.
O apartamento é composto por corredor de entrada, cozinha, área de serviço, sala de jantar e estar conjugadas, terraço, hall interno de acesso ao banheiro social, uma suíte e dois dormitórios, totalizando três quartos, dois banheiros, sala, cozinha, área de serviço e terraço. O apartamento conta com 02 (duas) vagas de garagem.
De acordo com o Laudo de Avaliação (fls. 137-170): O empreendimento dispõe de portaria 24 horas, elevador, academia, piscina, quadra esportiva, salão de festas, playground e salão de jogos.
Obs.: Conforme fls. 58, o financiamento está plenamente quitado desde fevereiro de 2014, razão pelo qual foi emitido o “Termo de Quitação e Autorização de Cancelamento de Alienação Fiduciária”. Caberá ao arrematante promover a regularização.
1ª Vara Cível do Foro Regional VI - Penha de França, São Paulo/SP
Ação
Cumprimento de sentença
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 358.092,00R$ 3.630/m² × 98,644 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 290.055,00 a R$ 397.482,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 anúncios no prédio (R$ 7.438/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.847/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 3 prédios construídos de 1990 a 2020, até 235 m (R$ 3.196/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 353.916,00.
O valor atual do leilão (R$ 245.508,73) é 69% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 470.000,00+31%
Pelo anúncioR$ 428.139,00+20%8 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 6.993/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 484.025,00+35%Cidade Patriarca, de 60 a 90 m²: R$ 7.115/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
67% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 7.438/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1990 a 2020, até 235 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 3.196/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.015 e R$ 3.795/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.993/m² (mediana de 8).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 245.509
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 12.275
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.365
Escritura e registro≈ R$ 3.683
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 268.832
R$ 3.952/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.035
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 970 a R$ 1.100). Custo mensal até a venda, fora do total.
