Apartamento duplex/cobertura, situado à Rua Sócrates, 193, unidade Apto 232, no bairro Vila Sofia, MO.R.E Chácara Flora, na cidade de São Paulo/SP, com a área privativa de 219,98m² e a área total de 379,37m², nela incluído o direito de uso indeterminado de 03 vagas de garagem. Matrícula nº 344.047 deste Serviço Registral. Matrícula Imobiliária nº 361.098 do CRI X de São Paulo/SP. Contribuinte 9046208419. Consolidação de Propriedade em 13/07/2026. CT: 1286 - Cód.: 0321/26.
Obs.: Imóvel Ocupado, desocupação será de responsabilidade do arrematante.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 4.268.537,00R$ 7.103/m² × 310 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 3.670.942,00 a R$ 4.695.391,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 8.373/m², peso 2), 9 anúncios no prédio (R$ 13.152/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 7.000/m², peso 9) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 1994 a 2024, até 323 m (R$ 5.497/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 4.213.045,00.
+ Apartamento apartamento 232 e 3 vgs (R$ 6.666/m² × 310 m², mediana de 5 vendas no prédio)R$ 2.066.514,00
O valor atual do leilão (R$ 1.281.000,00) é 30% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.562.000,00−40%
Pelo anúncioR$ 2.603.894,00−39%9 anúncios no prédio pedem R$ 13.152/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.278.828,00−47%Vila Sofia, acima de 200 m²: R$ 10.359/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
30/06/2026
APARTAMENTO 232 E 3 VGS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
310 m²
R$ 2.549.000,00
R$ 8.223
R$ 2.567.679R$ 8.283/m²
25/09/2020
APARTAMENTO 113 E 3 V
Apartamento
275 m²
R$ 1.580.000,00
R$ 5.745
R$ 2.077.294R$ 7.553/m²
Neste prédio
92% da estimativa
Mediana R$ 8.373/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 8.305 e R$ 8.441/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 13.152/m² (mediana de 9), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1994 a 2024, até 323 m, área parecida
8% da estimativa
Mediana R$ 5.497/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 5.177 e R$ 5.995/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.468/m² (mediana de 22).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.281.000
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 64.050
ITBI São Paulo (3%)R$ 38.430
Escritura e registro≈ R$ 19.215
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.402.695
R$ 6.376/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.250
Mediana de 9 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.701 a R$ 3.000). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 4.268.537R$ 2.865.842 (+67%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.562.000R$ 1.159.305 (+45%)
AnúnciosR$ 2.603.894R$ 1.201.199 (+46%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.278.828R$ 876.133 (+38%)
