BEM: Um terreno à Rua Mario Guastini, lote 28 da quadra 39, Alto de Pinheiros, no 45º subdistrito, Pinheiros, medindo 14 m de frente, por 38 m da frente aos fundos, com área de 532 m², confrontando no lado direito com o lote 27, no lado esquerdo com o lote 29 e nos fundos com o lote 20. (contribuinte 083 012 0028 6). Na Av. 4 de Julho de 1980, consta a construção de um prédio que tomou o nº 495 da rua Mario Guastini., e se acha dentro das divisas e confrontações constantes da Matrícula nº 10.020 do Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo 10º Ofício — Estado de SP. Endereço atualizado: Rua Mario Guastini, 495, Alto de Pinheiros. Benfeitorias não constantes na matrícula: não identificadas.
Dívidas
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O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 4.984.739,00R$ 10.513/m² × 474,15 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 4.037.639,00 a R$ 5.533.060,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 20 vendas (área construída) em 20 prédios construídos de 1964 a 1994, até 688 m, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança baixa
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 4.847.235,00.
O valor atual do leilão (R$ 2.000.000,00) é 40% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.500.000,00−50%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 15.855/m²Alto de Pinheiros: R$ 15.855/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
09/12/2008
—
Casa(arrematação)
327 m²
R$ 470.000,00
R$ 1.437
R$ 1.869.910R$ 5.717/m²
22/09/2008
—
Casa
327 m²
R$ 147.200,00 (18.4%)
R$ 2.446
R$ 610.828R$ 10.150/m²
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos construídos de 1964 a 1994, até 688 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 10.513/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 20 prédios, metade entre R$ 8.677 e R$ 15.744/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.644/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 2.000.000
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 100.000
ITBI São Paulo (3%)R$ 60.000
Escritura e registro≈ R$ 30.000
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 2.190.000
R$ 4.117/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 4.984.739R$ 2.794.739 (+56%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.500.000R$ 310.000 (+12%)
