Apartamento Duplex nº 82, no 8º andar, Bloco A - Edifício Bello, do Condomínio Residencial Spettacolo Jardim da Saúde, com três vagas de garagem nºs 190P, 191M, 192M e armário nº 83, localizados no 1º subsolo.
Área privativa principal 160,14m² e a respectiva fração ideal do terreno. Inscrição municipal 049.286.1258-2.
Matrícula 213.749 do 14º RI local.
Obs.: O vendedor providenciará a baixa das indisponibilidades constantes nas AV-5 e AV-8 da citada matrícula, sem prazo determinado. Ocupado. (AF).
VALOR ESTÁ 63% ABAIXO NA 2ª PRAÇA.
Condição de pagamento: à vista, mais comissão de 5% ao Leiloeiro.
R$ 1.277.556,00R$ 4.767/m² × 268 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.188.127,00 a R$ 1.354.209,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.184.828,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.054.200,00) é 83% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.823.002,45+121%
Pelo anúncioR$ 1.301.501,00+2%13 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 9.030/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.395.756,00+9%Saúde, de 150 a 175 m²: R$ 8.716/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
20/05/2026
APARTAMENTO 82 E 3 VGS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
268 m²
R$ 928.000,00
R$ 3.463
R$ 940.378R$ 3.509/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.767/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.630 e R$ 4.859/m². Anúncios pedem R$ 12.469/m² (mediana de 2). Na mesma planta (160,14 m²), 4 vendas saem por R$ 3.650/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 12.469/m² (+242%).
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 955 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.495/m² nas 7 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 4.175 e R$ 5.242/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.030/m² (mediana de 13). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.054.200
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 52.710
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 31.626
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 10.067
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 1.148.603
R$ 7.172/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 1.185
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 950 a R$ 1.420). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 1.277.556
Total R$ 128.953 abaixo (10% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.823.002
Total R$ 1.674.399 abaixo (59% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 1.301.501
Total R$ 152.898 abaixo (12% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 1.395.756
Total R$ 247.153 abaixo (18% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.