Faixa provável: R$ 227.254,00 a R$ 311.422,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 20 vendas em 19 prédios próximos, até 941 m, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança baixa
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 271.635,00.
O valor atual do leilão (R$ 154.664,80) é 55% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 298.000,00+6%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 389.557,00+39%Encantado, de 90 a 120 m²: R$ 3.710/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos próximos, até 941 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 2.672/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 19 prédios, metade entre R$ 2.295 e R$ 3.097/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.588/m² (mediana de 1).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 154.665
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 4.640
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 8.681
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio (loteamento)não se aplica
O anúncio não põe o imóvel em condomínio, então não há taxa nem dívida de condomínio. Se for um loteamento fechado, informe a taxa na simulação.
TotalR$ 167.986
R$ 1.600/m² · sem IPTU
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 29.800 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 29.800; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 280.560
Total R$ 112.574 abaixo (40% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 298.000
Total R$ 130.014 abaixo (44% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 389.557
Total R$ 221.571 abaixo (57% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
