Apartamento, 379.18 de área total, 234.86 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 4 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 4 vaga(s) de garagem. 4 Quartos, 4 Vagas na Garagem, Área de Serviço, 3 Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 670.156,00R$ 1.396/m² × 380 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 609.842,00 a R$ 730.470,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 656.600,00.
+ Box vaga gleba 14 (mediana de 13 vendas de box no prédio)R$ 34.919,00
+ Box vaga pb 11 (mediana de 13 vendas de box no prédio)R$ 34.919,00
+ Box vaga pb 12 (mediana de 13 vendas de box no prédio)R$ 34.919,00
+ Box vaga pb 13 (mediana de 13 vendas de box no prédio)R$ 34.919,00
O valor atual do leilão (R$ 611.821,73) é 91% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 960.000,00+43%
Pelo anúncioR$ 1.098.114,00+64%9 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.195/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.658.783,00+148%Vila Andrade, acima de 200 m²: R$ 7.063/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
27/08/2025
VAGA GLEBA 14
Vaga(provável retomada pelo banco)
38 m²
R$ 245.000,00
R$ 6.447
R$ 253.897R$ 6.681/m²
27/08/2025
VAGA PB 11
Vaga(provável retomada pelo banco)
29 m²
R$ 245.000,00
R$ 8.448
R$ 253.897R$ 8.755/m²
27/08/2025
VAGA PB 12
Vaga(provável retomada pelo banco)
29 m²
R$ 245.000,00
R$ 8.448
R$ 253.897R$ 8.755/m²
27/08/2025
VAGA PB 13
Vaga(provável retomada pelo banco)
29 m²
R$ 245.000,00
R$ 8.448
R$ 253.897R$ 8.755/m²
25/07/2025
APARTAMENTO 8
Apartamento(provável retomada pelo banco)
380 m²
R$ 982.104,00
R$ 2.584
R$ 1.022.154R$ 2.689/m²
08/07/2021
APARTAMENTO 8
Apartamento
380 m²
R$ 1.610.000,00
R$ 4.237atípico
R$ 2.043.111R$ 5.377/m²
08/07/2021
VAGA GLEBA 14
Vaga
38 m²
R$ 145.000,00
R$ 3.816
R$ 184.007R$ 4.843/m²
08/07/2021
VAGA PB 12
Vaga
29 m²
R$ 115.000,00
R$ 3.966
R$ 145.937R$ 5.033/m²
08/07/2021
VAGA PB 13
Vaga
29 m²
R$ 115.000,00
R$ 3.966
R$ 145.937R$ 5.033/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 1.396/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.338 e R$ 1.416/m². Anúncios pedem R$ 2.724/m² (mediana de 2). Na mesma planta (234,86 m²), 21 vendas saem por R$ 1.937/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 2.560/m² (+32%).
Prédios parecidos construídos de 1970 a 2000, até 269 m, área parecida
referência
Mediana R$ 1.896/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 1.537 e R$ 2.275/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.195/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 611.822
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 18.355
Escritura e registro≈ R$ 9.177
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 96.000
TotalR$ 639.354
R$ 2.722/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 4.400
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 3.600 a R$ 5.200). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 96.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 96.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 670.156R$ 30.802 (+5%)
Avaliação do leiloeiroR$ 960.000R$ 320.646 (+33%)
AnúnciosR$ 1.098.114R$ 458.760 (+42%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.658.783R$ 1.019.429 (+61%)
