R$ 203.106,00R$ 3.385/m² × 60 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 164.516,00 a R$ 225.448,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
11 anúncios no prédio (R$ 5.617/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.329/m², peso 11) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 1997 a 2027, até 334 m (R$ 3.997/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 201.821,00.
O valor atual do leilão (R$ 161.877,83) é 80% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 254.000,00+25%
Pelo anúncioR$ 239.723,00+18%11 anúncios no prédio pedem R$ 5.617/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências com a mesma inscrição do IPTU.
17/07/2025
APARTAMENTO 43 BLOCO 3 SOL
Apartamento(provável retomada pelo banco)
60 m²
R$ 182.406,23
R$ 3.040
R$ 190.827R$ 3.180/m²
Neste prédio
92% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 5.617/m² (mediana de 11), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (47,42 m²), 9 vendas saem por R$ 4.319/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 5.957/m² (+38%).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 161.878
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.856
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 5.077
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 25.400
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 171.811
R$ 3.623/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 420
Mediana de 11 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 300 a R$ 480). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 25.400 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 25.400; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 203.106
Total R$ 31.295 abaixo (15% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 254.000
Total R$ 82.189 abaixo (32% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 239.723
Total R$ 67.912 abaixo (28% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
