Apartamento, 0.00 de área total, 43.22 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 147.716,00 a R$ 168.364,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 18 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 150.449,00.
O valor atual do leilão (R$ 55.930,67) é 35% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 145.000,00−9%
Pelo anúncioR$ 131.168,00−17%3 anúncios no prédio pedem R$ 3.372/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 135.985,00−14%Santa Cruz, até 60 m²: R$ 3.146/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
10/2024
BLOCO 10 APARTAMENTO 104
Apartamento(provável retomada pelo banco)
43 m²
R$ 148.455,12
R$ 3.452
R$ 163.804R$ 3.809/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.675/m² em 18 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.461 e R$ 3.771/m². Anúncios pedem R$ 3.372/m² (mediana de 3). Na mesma planta (43,22 m²), 58 vendas saem por R$ 3.813/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 3.372/m² (−12%).
Prédios parecidos próximos, até 54 m, área parecida
referência
Mediana R$ 1.524/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 1.332 e R$ 3.462/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.581/m² (mediana de 4). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 55.931
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 1.678
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 2.933
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 14.500
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 60.541
R$ 1.401/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 360
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 339 a R$ 380). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 14.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 14.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 158.834
Total R$ 98.293 abaixo (62% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 145.000
Total R$ 84.459 abaixo (58% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 131.168
Total R$ 70.627 abaixo (54% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 135.985
Total R$ 75.444 abaixo (55% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
