Faixa provável: R$ 202.834,00 a R$ 231.187,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 208.792,00.
O valor atual do leilão (R$ 165.283,21) é 76% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 200.000,00−8%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 280.477,00+29%Ipanema, até 60 m²: R$ 6.809/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.295/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.247 e R$ 5.331/m². Anúncios pedem R$ 4.878/m² (mediana de 1). Na mesma planta (41,19 m²), 8 vendas saem por R$ 5.271/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 4.878/m² (−7%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 879 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.300/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 3.997 e R$ 4.666/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.939/m² (mediana de 4). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 165.283
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.264
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 4.958
Escritura e registro≈ R$ 1.941
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 180.447
R$ 4.381/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 275
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 200 a R$ 350). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.