Número do Processo:
0062208-94.2012.8.26.0100
Ação:
Cumprimento de sentença
Comarca:
São Paulo
Foro:
Foro Central Cível
Vara:
5ª Vara Cível
Juiz:
MARCELLA LEAL RESTUM
Autor:
Condominio Edificio Biblos
Réu:
Espólio de Dinorah de Barros Martinez
Apartamento – Cerqueira César/SP
Trata-se do Apartamento nº 104, localizado no 10º andar do Edifício Biblos, situado à Rua da Consolação, nº 3.268, Cerqueira César, São Paulo/SP, em região nobre da capital paulista, com excelente infraestrutura urbana, ampla oferta de serviços, comércio e fácil mobilidade.
De acordo com a matrícula imobiliária, a unidade possui área privativa de 122,780 m², área comum de 9,490 m², totalizando 132,270 m² de área construída, correspondendo à fração ideal de 1,3470% do terreno.
O imóvel conta ainda com 01 vaga de garagem indeterminada, localizada no 1º e 2º subsolos do edifício, com área correspondente de 28,50 m², vinculada à fração ideal de 0,2903% da unidade garagem condominial.
O imóvel reúne as seguintes características:
Ampla área privativa
Planta espaçosa e funcional
Unidade localizada em andar baixo
Condomínio tradicional e consolidado
Localização privilegiada na Rua da Consolação
Região com infraestrutura completa
Sobre o Imóvel:
Área privativa: 122,780 m²
Área comum: 9,490 m²
Área total construída: 132,270 m²
Fração ideal: 1,3470%
Vaga de garagem (indeterminada)
Área correspondente: 28,50 m²
Fração ideal: 0,2903%
Matrículas:
Apartamento: nº 18.107 - 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP
Garagem: nº 18.108 - 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP
Localização:
Rua da Consolação, nº 3.268, apartamento 104, Edifício Biblos, Cerqueira César, São Paulo/SP
CEP: 01416-000
5ª Vara Cível do Foro Central Cível, Comarca de São Paulo
Ação
Cumprimento de sentença
Exequente
Condominio Edificio Biblos
Executado
Espólio de Dinorah de Barros Martinez
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos as 2 matrículas do lote e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 23.213,00R$ 9.680/m² × 178,031 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 21.588,00 a R$ 24.606,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 6 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.347% (fração à venda) · confiança alta · à venda 1.347% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 22.775,00.
O valor atual do leilão (R$ 675.270,54) é 2909% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.125.450,90+4748%
Pelo anúncioR$ 24.826,00+7%11 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 16.679/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 28.982,00+25%Cerqueira César, de 120 a 150 m²: R$ 17.524/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 9.680/m² em 6 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 9.456 e R$ 10.531/m². Anúncios pedem R$ 13.008/m² (mediana de 1).
Prédios parecidos construídos de 1960 a 1990, até 123 m, área parecida
referência
Mediana R$ 8.514/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 7.375 e R$ 9.984/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 16.679/m² (mediana de 11). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 675.271
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 33.764
ITBI São Paulo (3%)R$ 20.258
Escritura e registro≈ R$ 10.129
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 739.421
R$ 6.022/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.000
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 23.213−R$ 716.208 (-3085%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.125.451R$ 386.030 (+34%)
AnúnciosR$ 24.826−R$ 714.595 (-2878%)
Média do bairro (ZAP)R$ 28.982−R$ 710.439 (-2451%)
