Endereço do Imóvel: Rua: Francisco Marcondes Vieira, 435, Apto: 07 localizado no 7º andar do Edifício London, Lar São Paulo, São Paulo, SP, 05639-090 APARTAMENTO, Padrão, OCUPADO. Área(s): 202,44 m² de área construída, 202,44 m² de área privativa, 135,49 m² de área comum. Matrícula(s): 144.991. Cartório: 18º CRI SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 17127200687/Contribuinte: 468.763.448-60. Taxa de condomínio: R$ 3.056,00 IPTU anual: R$ 7.807,90 a. OCUPADO b. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL. c. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Dossiê: 02.23126 Valor Alvo: R$ 776.000,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 144.991 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 806.806,00R$ 2.387/m² × 338 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 653.513,00 a R$ 895.555,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1982 a 2012, até 378 m, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 783.484,00.
O valor atual do leilão (R$ 605.280,00) é 75% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.287.829,79+60%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 1.115.161,00+38%Lar São Paulo, acima de 200 m²: R$ 5.509/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
16/08/2024
APARTAMENTO 7
Apartamento(provável retomada pelo banco)
338 m²
R$ 1.744.000,00
R$ 5.160atípico
R$ 1.909.217R$ 5.649/m²
23/12/2022
APARTAMENTO 7
Apartamento
338 m²
R$ 1.744.000,00
R$ 5.160atípico
R$ 2.087.138R$ 6.175/m²
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos construídos de 1982 a 2012, até 378 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 2.387/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 2.016 e R$ 2.696/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.591/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 605.280
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 30.264
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 18.158
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 8.889
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 662.592
R$ 3.273/m² · inclui as dívidas conhecidas
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 806.806
Total R$ 144.214 abaixo (18% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.287.830
Total R$ 625.238 abaixo (49% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 1.115.161
Total R$ 452.569 abaixo (41% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.