Endereço do Imóvel: RUA CARVALHO DE FREITAS, 497, APTO 143, CONDOMINIO RESIDENCIAL PASSEI MORUMBI, VAGA SIMPLES DETERMINADA 75, VILA ANDRADE, São Paulo, SP, 05728-030 APARTAMENTO, Padrão, DESOCUPADO. Área(s): 59,61 m² de área construída, 59,61 m² de área privativa, 73,13 m² de área comum. Matrícula(s): 459.196 / 459.228. Cartório: 11 CRI DE SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 169.202.0194-0/Contribuinte: 169.202.0194-0. Taxa de condomínio: R$ 1.134,26 IPTU anual: R$ 2.044,00 a. DESOCUPADOb. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Dossiê: 02.27306 Valor Alvo: R$ 563.400,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
Consulte os débitos de IPTU direto na prefeitura. É grátis: crie sua conta ou entre ao consultar.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 459.196, 459.228 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Prédios parecidos construídos de 2005 a 2035, até 116 m, área parecida
Mediana R$ 6.596/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 6.446 e R$ 7.247/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.965/m² (mediana de 3).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 439.452
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 21.973
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 13.184
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 8.889
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 483.497
R$ 8.111/m² · inclui as dívidas conhecidas
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 658.043
Total R$ 174.546 abaixo (27% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 627.789
Total R$ 144.291 abaixo (23% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 559.160
Total R$ 75.663 abaixo (14% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.