Endereço do Imóvel: AVENIDA ERASMO BRAGA , 277, SALAS 1301 E 1302 - EDIFICIO BARBACENA , CENTRO , Rio de Janeiro, RJ, 20020-000 SALA COMERCIAL , Padrão , OCUPADO . Área(s): 212 m² de área privativa. Matrícula(s): 18128-2-AQ. Cartório: 7 CRI DO RIO DE JANEIRO. Inscrição da Prefeitura: 0526811-5 SLS /Contribuinte: 0526811-5 SLS . Taxa de condomínio: R$ 13.491,67 IPTU anual: R$ 13.328,00 a. OCUPADO b. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL. c. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Dossiê: 02.18237 Valor Alvo: R$ 334.001,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informadoem 28/10/2026
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 18.128 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Faixa provável: R$ 523.918 a R$ 717.961(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 12 vendas em 10 prédios próximos, até 915 m, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança baixa
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 640.876.
O valor atual do leilão (R$ 334.001) é 52% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 417.501−35%
Pelo anúncioR$ 917.603+42%8 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 4.556/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
07/2022
SAL 1301 E1302
Comercial(provável retomada pelo banco)
212 m²
R$ 923.118
R$ 4.354
R$ 874.764R$ 4.126/m²
02/2022
SAL 1301 E1302
Comercial
212 m²
R$ 511.000
R$ 2.410
R$ 478.819R$ 2.258/m²
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos próximos, até 915 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 3.051/m² nas 12 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 2.616 e R$ 4.983/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.556/m² (mediana de 8).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 334.001
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 16.700
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 10.020
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 9.283
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 370.004
R$ 1.745/m² · inclui as dívidas conhecidas
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 646.812
Total R$ 276.808 abaixo (43% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 417.501
Total R$ 47.497 abaixo (11% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 917.603
Total R$ 547.599 abaixo (60% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
