Número do Processo:
1054519-30.2022.8.26.0100
Ação:
Ação de Execução de Título Extrajudicial
Comarca:
São Paulo - SP
Vara:
29ª Vara Cível
Juiz:
LAURA DE MATTOS ALMEIDA
Autor:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ESTRELA.
Réu:
SINDICATO DO COMÉRCIO VAREJISTA DOS FEIRANTES DE SAO PAULO - SINCOFER
Venda e arrematação sobre o imóvel que assim se descreve e se caracteriza em sua matrícula: LOTE 2169: “A sala nº 94 do 9º andar do "Edifício Estrela", situado na Avenida Rio Branco 211, no 5º subdistrito-Santa Efigênia, com a área construída de 30,09m2., área comum de 11,97m2. area total de 42,06m2. fração ideal no terreno de 0,5886%.”. Cadastro Municipal nº 008.092.0168-2. Matrícula nº 42.493 do 5º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo - SP. AVALIAÇÃO TOTAL: R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) em dezembro de 2025. AVALIAÇÃO ATUALIZADA: R$ 145.706,31 (cento e quarenta e cinco mil, setecentos e seis reais e trinta e um centavos) em outubro de 2026, que será atualizada até a data de encerramento da alienação.
Prédios parecidos construídos de 1942 a 1972, até 397 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.080/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 1.757 e R$ 2.895/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.722/m² (mediana de 10). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 87.424
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 4.371
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 2.623
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Carta de arrematação e registro≈ R$ 1.687
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Carta de arrematação + Registro + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 96.104
R$ 3.194/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 750
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 180.687
Total R$ 84.583 abaixo (47% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 145.706
Total R$ 49.602 abaixo (34% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 154.942
Total R$ 58.838 abaixo (38% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
