LOTE 1: “UNIDADE AUTÔNOMA constituída pelo CONJUNTO Nº 1302, localizado no 13º andar do Edifício Master Tower, situado na Rua Américo Brasiliense, nº 2.171, esquina com a Rua José Vicente Cavalheiro, na Chácara Santo Antônio, 29º Subdistrito – Santo Amaro, com área privativa de 30,94m², área comum de divisão não proporcional de 10,61m² (referente a 01 vaga indeterminada na garagem coletiva, localizada no andar térreo e nos 1º e 2º subsolos, para guarda de igual número de automóvel de passeio, com utilização de manobrista) e área comum de divisão proporcional de 24,11m², perfazendo área total de 65,66m², correspondendo-lhe fração ideal de 0,756176% no terreno condominial.” C.C.M nº 087.190.0287-4. Matrícula nº 294.343 no 11º CRI da Capital - SP. Avaliação (julho de 2026): R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), que será atualizada até a data do leilão pela Tabela Prática do TJ/SP.
ENDEREÇO DO IMÓVEL: Rua Américo Brasiliense, nº 2.171, Edifício Master Tower, 13º andar, Conjuntos nº 1302 e nº 1303, Chácara Santo Antônio, 29º Subdistrito – Santo Amaro, São Paulo/SP.
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES: Em análise a matrícula do imóvel (atualizada em 15.09.2026), verificou-se constar: (AV. 10) INDISPONIBILIDADE, determinada no proc. n° 001167448.2025.5.15.0133, do Juízo da Secretaria Conjunta de São José do Rio Preto – SP.
Em consulta ao sítio eletrônico Prefeitura de São Paulo (15.09.2026), verificou-se constar débitos de IPTU inscritos em dívida ativa referente ao ano de 2025, no valor de R$ 1.895,34.
Determino que no edital conste expressamente que eventuais débitos de condomínio pendentes e não pagos por meio desta ação judicial deverão ser suportados pelo arrematante.
Processo: 1097655-72.2025.8.26.0100
Vara: 2ª Vara Cível do Foro Regional XI de Pinheiros – SP
Juiz: Dra. ANDREA FERRAZ MUSA
Ação: Execução de Título Extrajudicial
Requerente: SONDA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
Requerido: JOSÉ PEREIRA DE OLIVEIRA FILHO, sua mulher MYRIAN AZEVEDO MACHADO DE OLIVEIRA e LOGOS LOGÍSTICA E TRANSPORTES PLANEJADOS LTDA. (“Massa falida”)
Proposta de pagamento parcelado (art. 895 CPC): até 30 parcelas
Anúncio não diz quem pagaEm consulta ao sítio eletrônico Prefeitura de São Paulo (15.09.2026), verificou-se constar débitos de IPTU inscritos em dívida ativa referente ao ano de 2025, no valor de R$ 1.895,34.
Condomíniovalor não informado
Comprador pagaDetermino que no edital conste expressamente que eventuais débitos de condomínio pendentes e não pagos por meio desta ação judicial deverão ser suportados pelo arrematante.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.092,00R$ 3.220/m² × 44,863 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.016,00 a R$ 1.158,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 9 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 0.756176% (fração à venda) · confiança alta · à venda 0.756176% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.074,00.
O valor atual do leilão (R$ 187.500,00) é 17170% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 250.000,00+22794%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 3.421,00+213%Chácara Santo Antônio, até 60 m²: R$ 14.624/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.220/m² em 9 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.051 e R$ 4.350/m². Anúncios pedem R$ 8.739/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 187.500
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 9.375
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.625
Escritura e registro≈ R$ 2.813
IPTU em aberto (anúncio)R$ 1.895
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 207.208
R$ 6.697/m² · sem condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 937
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 937 a R$ 937). Custo mensal até a venda, fora do total.
