Rua Conselheiro Crispiniano, 105 · República · São Paulo/SP
3 fotos
Resumo
Área privativa
129 m²
Área total
148.00 m²
Tipo
Comercial
Ocupação
Não informada
Descrição do leiloeiro
Valor mensal de IPTU: R$ R$137,57 (para exercício de 2024).
CARACTERÍSTICAS
• Sala comercial;
• Região central do município de São Paulo;
• Próximo de serviços comunitários;
• Ano da construção aproximadamente 1949;
• Conjunto comercial em condomínio;
• 148,00 m² de Terreno;
• 129,00 m² de Construção;
• Multiusuário;
• Fácil acesso a transporte público;
• Não possuí vagas de estacionamento.
Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 338.898,00R$ 1.812/m² × 187,05 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 274.507,00 a R$ 376.177,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
5 anúncios no prédio (R$ 3.304/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.709/m², peso 5) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1934 a 1964, até 624 m (R$ 2.326/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 337.526,00.
O valor atual do leilão (R$ 471.700,00) é 139% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 383.635,00+13%5 anúncios no prédio pedem R$ 3.304/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.014.909,00+199%República, de 120 a 150 m²: R$ 7.868/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
83% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 3.304/m² (mediana de 5), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1934 a 1964, até 624 m, área parecida
17% da estimativa
Mediana R$ 2.326/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 1.742 e R$ 2.655/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 3.925/m² (mediana de 5).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 471.700
Comissão do leiloeiro (6%, anúncio)R$ 28.302
ITBI São Paulo (3%)R$ 14.151
Escritura e registro≈ R$ 7.076
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 521.229
R$ 4.041/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.000
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 400 a R$ 1.100). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 338.898−R$ 182.331 (-54%)
AnúnciosR$ 383.635−R$ 137.594 (-36%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.014.909R$ 493.681 (+49%)
