Número do Processo:
1009005-20.2023.8.26.0003
Ação:
Execução de Título Extrajudicial
Comarca:
Jabaquara
Vara:
6ª Vara Cível
Autor:
Condomínio Residencial Vero Novo Campo Belo
Réu:
Roots Consultoria & Contabilidade Ltda
* Confira a filmagem aérea na última foto ou clicando aqui.
Valor mensal de IPTU: R$ 69,21 (para exercício de 2026).
Valor mensal de condomínio: R$ 1.099,61 (atualizado até agosto de 2026).
CONFORME LAUDO DE AVALIAÇÃO: Apartamento nº 02 (tipo Garden) com sala, área descoberta privativa, 3 quartos, 2 banheiros. O condomínio possui salão de festas, elevador, banheiro de uso comum, brinquedoteca, churrasqueira, quadra, depósito/sala de jogos, playground, piscina e academia. O imóvel possui área privativa coberta edificada de 61,450m², área privativa descoberta 52,290m² e 1 vaga indeterminada, no total construída + descoberta de 174,905m². Conforme constatado em vistoria, o edifício realiza sorteio periódico de localização das vagas de garagem e a vaga atualmente de uso da unidade periciada é a de nº 29, localizada no 2ºSS.
MATRÍCULA: APARTAMENTO Nº 02, localizado no andar térreo do Edifício Verano, integrante do Condomínio Residencial Vero Novo Campo Belo, situado na Rua Ipiranga, nº 456, no Bairro Campo Belo, 30º Subdistrito, Ibirapuera, com a área privativa coberta edificada de 61,450m2., a área comum coberta edificada de 31,445m2., (já incluído a área correspondente a 01 vaga indeterminada para estacionamento de 01 veículo na garagem coletiva do condomínio localizada nos 1º e 2º subsolos); a área total edificada de 92,895m2., a área privativa descoberta 52,290m2., a área comum descoberta de 22,720m2, e a área total construída + descoberta de 174,905m2., equivalente a uma fração ideal de 1,2224% no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do Condomínio. CADASTRO MUNICIPAL: 089.043.0079-7. MATRÍCULA Nº 199.558 DO 15º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DE SÃO PAULO.
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Valor de mercado estimado
R$ 10.315,00R$ 5.150/m² × 163,85 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 8.355,00 a R$ 11.450,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
7 anúncios no prédio (R$ 9.684/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 5.009/m², peso 7) e 20 vendas (área construída) em 2 prédios construídos de 1994 a 2024, até 135 m (R$ 6.137/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.2224% (fração à venda) · confiança média · à venda 1.2224% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 10.312,00.
O valor atual do leilão (R$ 363.721,25) é 3526% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 601.988,17+5736%
Pelo anúncioR$ 12.039,00+17%7 anúncios no prédio pedem R$ 9.684/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 8.840,00−14%Jardim Aeroporto: R$ 6.400/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
88% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 9.684/m² (mediana de 7), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1994 a 2024, até 135 m, área parecida
13% da estimativa
Mediana R$ 6.137/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 5.068 e R$ 6.897/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.883/m² (mediana de 12).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 363.721
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 18.186
ITBI São Paulo (3%)R$ 10.912
Escritura e registro≈ R$ 5.456
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 398.275
R$ 3.525/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 931
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 110 a R$ 1.100). Custo mensal até a venda, fora do total.
