Avenida da Invernada, nº 432. Apartamento nº 31 (3º andar), Edifício Blue Star, e vaga de garagem nº 09. Áreas totais: apto: priv.: 76,740m², e total: 102,864m²; vaga: priv.: 10,00m², e construída: 35,312m². Matrs. 126.326 e 126.327 do 15º CRI de São Paulo/SP. Débitos de IPTU e Condomínio no valor aproximado de R$ 13.000,00, vencidos ou a vencer, independente da data do fato gerador, deverão ser apurados e pagos pelo arrematante, sem direito a reembolso. Caberá ao arrematante, providenciar às suas expensas, toda e qualquer regularização física e documental do imóvel, perante os órgãos competentes, quando for o caso, tais como, Prefeitura e Oficial de Registro de Imóveis, independentemente da data da sua constituição, tais como regularização de cadastro de contribuinte perante a Prefeitura, regularização de numeração do prédio e/ou do logradouro, averbações de demolição/construção, unificações, desmembramentos, áreas totais, respondendo por quaisquer ônus, providências e eventuais tributos cobrados retroativamente pela Municipalidade. Ocupado.
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + CondomínioR$ 13.000
Comprador pagaDébitos de IPTU e Condomínio no valor aproximado de R$ 13.000,00, vencidos ou a vencer, independente da data do fato gerador, deverão ser apurados e pagos pelo arrematante, sem direito a reembolso.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 126.326, 126.327 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 564.822,00R$ 5.076/m² × 111,273 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 525.284,00 a R$ 598.711,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 10 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 546.573,00.
O lote tem 2 matrículas; 1 delas não entra nesta estimativa.
O valor atual do leilão (R$ 228.000,00) é 40% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 542.857,14−4%
Pelo anúncioR$ 664.096,00+18%9 anúncios no prédio pedem R$ 9.615/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 666.458,00+18%Vila Congonhas, de 60 a 90 m²: R$ 8.685/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
27/02/2025
VG 31
Vaga
38 m²
R$ 130.000,00
R$ 3.421
R$ 137.642R$ 3.622/m²
21/11/2007
VG 31
Vaga
38 m²
R$ 25.000,00
R$ 658
R$ 25.000R$ 658/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.076/m² em 10 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.045 e R$ 5.398/m². Anúncios pedem R$ 9.615/m² (mediana de 9).
Prédios parecidos construídos de 1975 a 2005, até 631 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.444/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 3.959 e R$ 4.791/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.504/m² (mediana de 12). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 228.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 11.400
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.840
Escritura e registro≈ R$ 3.420
IPTU em abertono valor conjunto
Condomínio em abertono valor conjunto
IPTU + Condomínio (anúncio)R$ 13.000
TotalR$ 262.660
R$ 3.423/m² · sem desocupação · condomínio pelo valor conjunto do anúncio, não confirmado
Condomínio por mês≈ R$ 1.300
Mediana de 9 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 921 a R$ 1.350). Custo mensal até a venda, fora do total.