Faixa provável: R$ 113.174 a R$ 128.994(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 11 vendas no prédio, nos últimos 36 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 107.556.
O valor atual do leilão (R$ 78.202) é 64% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 135.000+11%
Pelo anúncioR$ 114.610−6%7 anúncios no prédio pedem R$ 2.791/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 132.685+9%Cosmos, até 60 m²: R$ 3.069/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.815/m² em 11 vendas de área parecida (36 meses), metade entre R$ 2.214 e R$ 3.671/m². Anúncios pedem R$ 2.791/m² (mediana de 7). Na mesma planta (43,23 m²), 72 vendas saem por R$ 2.908/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 3.140/m² (+8%).
Prédios parecidos próximos, até 130 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.786/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 1.932 e R$ 3.884/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 78.202
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 3.910
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.346
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 13.500
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 87.917
R$ 2.034/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 351
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 290 a R$ 380). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 13.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 13.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 121.692
Total R$ 33.775 abaixo (28% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 135.000
Total R$ 47.083 abaixo (35% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 114.610
Total R$ 26.693 abaixo (23% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 132.685
Total R$ 44.768 abaixo (34% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
