Faixa provável: R$ 147.755 a R$ 168.409(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 26 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 148.660.
O valor atual do leilão (R$ 78.202) é 49% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 135.000−15%
Pelo anúncioR$ 126.811−20%3 anúncios no prédio pedem R$ 3.293/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 127.553−20%Santa Cruz, até 60 m²: R$ 3.146/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.919/m² em 26 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.883 e R$ 4.004/m². Anúncios pedem R$ 3.293/m² (mediana de 3). Na mesma planta (40,54 m²), 5 vendas saem por R$ 3.958/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 3.293/m² (−17%).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 78.202
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 3.910
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.346
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 13.500
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 87.917
R$ 2.169/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 350
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 13.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 13.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 158.876
Total R$ 70.959 abaixo (45% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 135.000
Total R$ 47.083 abaixo (35% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 126.811
Total R$ 38.894 abaixo (31% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 127.553
Total R$ 39.636 abaixo (31% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
