R$ 243.568,00R$ 4.684/m² × 52 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 226.518,00 a R$ 258.182,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 8 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 232.024,00.
O valor atual do leilão (R$ 228.314,92) é 94% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 259.000,00+6%
Pelo anúncioR$ 272.776,00+12%3 anúncios no prédio pedem R$ 7.293/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 346.179,00+42%Limão, até 60 m²: R$ 8.330/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
28/07/2026
APARTAMENTO 45
Apartamento(provável retomada pelo banco)
52 m²
R$ 230.540,75
R$ 4.433
R$ 232.583R$ 4.472/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.684/m² em 8 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.351 e R$ 4.805/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 7.293/m² (mediana de 3).
Prédios parecidos construídos de 2003 a 2033, até 541 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.637/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 3.730 e R$ 5.151/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.000/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 228.315
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 11.416
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.849
Escritura e registro≈ R$ 5.713
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 252.293
R$ 6.071/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 240
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 240 a R$ 310). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.