Apartamento, 63.41 de área total, 38.72 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 165.760,00R$ 2.590/m² × 64 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 154.157,00 a R$ 175.706,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 6 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 4 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 156.032,00.
O valor atual do leilão (R$ 106.667,03) é 64% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 180.000,00+9%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 235.019,00+42%Jardim das Oliveiras, até 60 m²: R$ 6.070/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
28/11/2025
APARTAMENTO 4 BLOCO 5
Apartamento(provável retomada pelo banco)
64 m²
R$ 172.243,20
R$ 2.691
R$ 176.076R$ 2.751/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.590/m² em 6 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.733 e R$ 3.550/m²; 4 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 5.349/m² (mediana de 2). Na mesma planta (38,72 m²), 23 vendas saem por R$ 2.742/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 5.513/m² (+101%).
Prédios parecidos construídos de 2002 a 2032, até 865 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.696/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 2.739 e R$ 5.027/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 106.667
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.200
Escritura e registro≈ R$ 1.600
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 18.000
TotalR$ 111.467
R$ 2.879/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 375
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 18.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 18.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
