R$ 118.881,00R$ 2.331/m² × 51 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 110.559,00 a R$ 126.014,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 7 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 116.841,00.
O valor atual do leilão (R$ 122.400,00) é 103% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 204.000,00+72%
Pelo anúncioR$ 205.722,00+73%3 anúncios no prédio pedem R$ 5.500/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 148.772,00+25%Perus, até 60 m²: R$ 3.580/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
11/08/2026
APARTAMENTO 48
Apartamento(provável retomada pelo banco)
51 m²
R$ 154.148,66
R$ 3.023
R$ 154.946R$ 3.039/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.331/m² em 7 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.207 e R$ 3.446/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 5.500/m² (mediana de 3). Na mesma planta (41,56 m²), 13 vendas saem por R$ 3.100/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 4.738/m² (+53%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 66 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.379/m² nas 18 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 2.180 e R$ 2.528/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.476/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 122.400
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 6.120
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.672
Escritura e registro≈ R$ 4.584
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 136.776
R$ 3.291/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 380
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 380 a R$ 412). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.