Apartamento, 49.59 de área total, 32.48 de área privativa, 0.00 de área do terreno. Imóvel ocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 196.256,00R$ 4.673/m² × 42 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 168.780,00 a R$ 215.882,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.979/m², peso 1), 4 anúncios no prédio (R$ 8.608/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.993/m², peso 4) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 2009 a 2039, até 969 m (R$ 5.087/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 2 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 194.583,00.
O valor atual do leilão (R$ 202.665,95) é 103% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 318.000,00+62%
Pelo anúncioR$ 251.628,00+28%4 anúncios no prédio pedem R$ 8.608/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 190.815,00−3%Jardim Celeste, até 60 m²: R$ 5.875/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
18/05/2026
APARTAMENTO 1509
Apartamento(provável retomada pelo banco)
42 m²
R$ 231.543,16
R$ 5.513
R$ 233.424R$ 5.558/m²
Neste prédio
83% da estimativa
Mediana R$ 2.979/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.979 e R$ 2.979/m²; 2 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 8.608/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (32,48 m²), 8 vendas saem por R$ 5.566/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 8.828/m² (+59%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 969 m, área parecida
17% da estimativa
Mediana R$ 5.087/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 4.563 e R$ 5.569/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.672/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 202.666
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 10.133
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.080
Escritura e registro≈ R$ 3.040
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 31.800
TotalR$ 221.919
R$ 6.832/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 435
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 270 a R$ 490). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 31.800 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 31.800; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
