Este imóvel não aparece mais na lista de oportunidades atuais. As informações abaixo são um registro histórico.R$ 148.000Ver imóveis disponíveis em São Paulo
Venda onlineCaixa Econômica FederalOcupado
Apartamento com 2 quartos no Vila Andrade
RUA DOM SALOMAO FERRAZ, N. 4, Apto 227, SUBCOND 02 BL 02 HIS 02 · Vila Andrade · São Paulo/SP
Apartamento, 64.24 de área total, 42.13 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado.
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Mercado
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Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 230.426,00R$ 3.772/m² × 61,089 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 214.296,00 a R$ 244.252,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 228.776,00.
O valor atual do leilão (R$ 117.256,22) é 51% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 194.000,00−16%
Pelo anúncioR$ 270.159,00+17%9 anúncios no prédio pedem R$ 7.125/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 395.192,00+72%Vila Andrade, até 60 m²: R$ 9.380/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.772/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.333 e R$ 4.139/m². Anúncios pedem R$ 7.125/m² (mediana de 9).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 250 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.129/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 4.433 e R$ 5.459/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.585/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo estimado do arrematante
Lance vencedorR$ 148.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 7.400
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.440
Escritura e registro≈ R$ 2.220
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 19.400
TotalR$ 162.060
R$ 3.847/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 300
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 210 a R$ 380). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 19.400 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 19.400; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
