Este imóvel não aparece mais na lista de oportunidades atuais. As informações abaixo são um registro histórico.R$ 145.000Ver imóveis disponíveis em São Paulo
Venda onlineCaixa Econômica FederalOcupado
Apartamento com 2 quartos no Vila Andrade
RUA DOM SALOMAO FERRAZ, N. 4, Apto 172, PAV 17 SUB COND 3 BL 3 · Vila Andrade · São Paulo/SP
Apartamento, 64.24 de área total, 42.13 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, 2 Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado.
Dívidas
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 207.460,00R$ 3.772/m² × 55 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 192.938,00 a R$ 219.908,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 205.975,00.
O valor atual do leilão (R$ 139.015,11) é 67% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 230.000,00+11%
Pelo anúncioR$ 270.159,00+30%9 anúncios no prédio pedem R$ 7.125/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 395.192,00+90%Vila Andrade, até 60 m²: R$ 9.380/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências com a mesma inscrição do IPTU.
05/03/2026
APARTAMENTO 172
Apartamento(provável retomada pelo banco)
55 m²
R$ 190.078,40
R$ 3.456
R$ 192.423R$ 3.499/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.772/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.333 e R$ 4.139/m². Anúncios pedem R$ 7.125/m² (mediana de 9). Na mesma planta (42,13 m²), 6 vendas saem por R$ 3.516/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 7.143/m² (+103%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 250 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.129/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 4.433 e R$ 5.459/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.585/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo estimado do arrematante
Lance vencedorR$ 145.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 7.250
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.350
Escritura e registro≈ R$ 2.175
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 23.000
TotalR$ 158.775
R$ 3.769/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 300
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 210 a R$ 380). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 23.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 23.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
