Apartamento, 59.56 de área total, 36.98 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel desocupado.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 256.768,00R$ 4.012/m² × 64 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 238.794,00 a R$ 272.174,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 22 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 4 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 256.256,00.
O valor atual do leilão (R$ 234.468,12) é 91% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 274.000,00+7%
Pelo anúncioR$ 307.646,00+20%12 anúncios no prédio pedem R$ 9.244/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 346.884,00+35%Vila Andrade, até 60 m²: R$ 9.380/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
10/06/2026
APARTAMENTO 110
Apartamento(provável retomada pelo banco)
64 m²
R$ 253.260,66
R$ 3.957
R$ 255.117R$ 3.986/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.012/m² em 22 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.853 e R$ 4.878/m²; 4 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 9.244/m² (mediana de 12). Na mesma planta (36,98 m²), 24 vendas saem por R$ 4.012/m² hoje e 4 anúncios pedem R$ 8.919/m² (+122%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 184 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.472/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 4.978 e R$ 6.683/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.412/m² (mediana de 6). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 234.468
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 11.723
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.034
Escritura e registro≈ R$ 3.517
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 256.743
R$ 6.943/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 447
Mediana de 9 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 330 a R$ 600). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
