Leilão SFICaixa Econômica Federal

Apartamento no Jaguare

AVENIDA ALEXANDRE MACKENZIE, N. 443, Apto 509, BL C SUBCONDOMINIO 2 HIS 2 · Jaguare · São Paulo/SP

Resumo

Área privativa: 34.52 m²
Área total: 50.5 m²
Banheiros: 1
Tipo: Apartamento
Ocupação: Não informada
Matrícula: 304416
Inscrição IPTU: 07939600974

Descrição do leiloeiro

Apartamento, 50.50 de área total, 34.52 de área privativa, 0.00 de área do terreno, WC, 1 sala(s), cozinha. Wc, Sala, Cozinha.

Dívidas

IPTU na prefeitura

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Mercado

Valor de mercado estimado

R$ 185.292,00R$ 3.702/m² × 50,054 m² (área construída)

Faixa provável: R$ 150.087,00 a R$ 205.674,00 (onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)

2 anúncios no prédio (R$ 7.411/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.833/m², peso 2) e 13 vendas (área construída) em 1 prédio próximos, até 206 m (R$ 3.439/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média

Com os valores do ITBI sem correção: R$ 184.575,00.

O valor atual do leilão (R$ 217.480,85) é 117% desse valor.

Avaliação do leiloeiroR$ 276.741,69+49%

Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis

Média do bairro no ZAPR$ 272.623,00+47%Jaguaré, até 60 m²: R$ 7.898/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte

Neste prédio

67% da estimativa

Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 7.411/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.

Andar	Imóvel	Pedido	R$/m²	Anunciante
—	35 m² · 2 qtosleilão+2 anúncios iguais	R$ 255.805,00	R$ 7.309,00	Wiser Inteligencia Imobiliaria	ZAP
—	35 m² · 1 qto+1 anúncio igual	R$ 270.000,00	R$ 7.714,00	Brasiliano Imóveis	ZAP
—	38 m² · 2 qtos	R$ 270.099,00	R$ 7.108,00	Wiser Inteligencia Imobiliaria	ZAP
—	42 m² · 2 qtos · 1 vagaleilão+1 anúncio igual	R$ 317.251,00	R$ 7.554,00	Wiser Inteligencia Imobiliaria	ZAP

Prédios parecidos próximos, até 206 m, área parecida

33% da estimativa

Mediana R$ 3.439/m² nas 13 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 3.015 e R$ 3.800/m².

Prédio	Distância	Vendas	Área típica	R$/m² hoje
Av Alexandre Mackenzie, 357 (2024)	206 m	13	53 m²	R$ 3.439,00

Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.

Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.

Mercado

Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…

Análise da matrícula

Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.

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A partir de · 2ª praçaR$ 217.481

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Leiloeiro: Caixavisto em 24/10
Vendedor: Caixa Econômica Federal
Pagamento: À vista, FGTS

Custo total estimado

Lance mínimoR$ 217.481

Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 10.874

ITBI São Paulo (3%)R$ 6.524

Escritura e registro≈ R$ 5.713

IPTU em abertoconsultar

Condomínio em abertonão informado

TotalR$ 240.592

R$ 6.970/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação

Condomínio por mês≈ R$ 350

Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.

Quem paga as dívidas

CondomínioComprador

IPTU e tributosComprador

Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.

Margem sobre

Valor de mercadoR$ 185.292−R$ 55.300 (-30%)

Avaliação do leiloeiroR$ 276.742R$ 36.150 (+13%)

Média do bairro (ZAP)R$ 272.623R$ 32.031 (+12%)