Apartamento, 46.82 de área total, 32.75 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 172.107,00R$ 4.198/m² × 41 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 139.407,00 a R$ 191.039,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 anúncios no prédio (R$ 7.881/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.721/m², peso 2) e 14 vendas (área construída) em 3 prédios construídos de 2009 a 2039, até 453 m (R$ 3.151/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 171.355,00.
O valor atual do leilão (R$ 127.182,36) é 74% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 210.422,76+22%
Pelo anúncioR$ 175.625,00+2%6 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.958/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 181.769,00+6%Vila Nova Curuçá, até 60 m²: R$ 5.550/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
26/02/2026
APARTAMENTO 405
Apartamento(provável retomada pelo banco)
41 m²
R$ 232.239,70
R$ 5.664
R$ 236.093R$ 5.758/m²
Neste prédio
67% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 7.881/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 453 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 3.151/m² nas 14 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.018 e R$ 3.279/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.959/m² (mediana de 6).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 127.182
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.815
Escritura e registro≈ R$ 1.908
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 21.042
TotalR$ 132.906
R$ 4.058/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 370
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 21.042 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 21.042; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
