LOTE 07: APARTAMENTO Nº 107, SITUADO NO 1º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO ALVORADA, COM ÁREA PRIVATIVA DE 26,01 M², E ÁREA TOTAL DE 34,09 M², COMPOSTO POR 1 DORMITÓRIO, BANHEIRO, SALA DE ESTAR, COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO, LOCALIZADO NA RUA DUQUE DE CAXIAS, NO MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE – RS E CRI DA 5ª ZONA DE PORTO ALEGRE – RS. MATRÍCULA Nº 19.509.
OBS 1: CONSTAM BENFEITORIAS PENDENTES DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA.
Google Maps: https://maps.app.goo.gl/EzChFy1rpmdY3UubA
Localização
PORTO ALEGRE / RS
CENTRO HISTÓRICO
Endereço
RUA DUQUE DE CAXIAS, 295
EDIFÍCIO ALVORADA - APTO. 107
Dimensões
Área Construída:
26,01m²
Observações: COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS – SICOOB CRUZ ALTA, inscrita no CNPJ sob o nº 73.326.449/0001-18, situada à Avenida General Câmara, nº 701, Bairro Centro, cidade de Cruz Alta/RS, promoverá Leilão Público ÀS 11 HORAS DO DIA 21 DE OUTUBRO DE 2026.
Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 136.136,00R$ 5.234/m² × 26,01 m²
Faixa provável: R$ 117.077,00 a R$ 149.750,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 5.857/m², peso 1), 2 anúncios no prédio (R$ 6.093/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 4.874/m², peso 2) e 20 vendas em 12 prédios construídos de 1960 a 1990, até 206 m (R$ 5.331/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 136.338,00.
O valor atual do leilão (R$ 170.000,00) é 125% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 170.000,00+25%
Pelo anúncioR$ 157.794,00+16%15 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 6.741/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 210.768,00+55%Centro Histórico, até 60 m²: R$ 8.103/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 5.857/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.857 e R$ 5.857/m². Anúncios pedem R$ 6.093/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1960 a 1990, até 206 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 5.331/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 12 prédios, metade entre R$ 4.944 e R$ 5.997/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.741/m² (mediana de 15).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 170.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 8.500
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 5.100
Escritura e registro≈ R$ 2.550
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 186.150
R$ 7.157/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 207
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 160 a R$ 230). Custo mensal até a venda, fora do total.
