Apartamento nº 33 c/ 70,30m² (área útil de 63,93m²), 3º andar, Edifício Miriam Sandra, Avenida Protásio Alves nº 1710, B. Petrópolis, Porto Alegre/RS, 1º CRI n° 105.620. (Proc. 5030235-46.2013.8.21.0001)
(O IMÓVEL PODE SER PARCELADO COM 25% DE ENTRADA E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 196.770,00R$ 3.078/m² × 63,93 m²
Faixa provável: R$ 169.222,00 a R$ 216.447,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 2.826/m², peso 2), 1 anúncio no prédio (R$ 3.687/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 2.950/m², peso 1) e 20 vendas em 16 prédios construídos de 1948 a 1978, até 238 m (R$ 3.710/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 187.468,00.
O valor atual do leilão (R$ 90.000,00) é 46% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 180.000,00−9%
Pelo anúncioR$ 291.471,00+48%8 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.066/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 636.469,00+223%Petrópolis, de 60 a 90 m²: R$ 9.956/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 2.826/m² em 2 vendas de área parecida (36 meses), metade entre R$ 2.586 e R$ 3.066/m². Anúncios pedem R$ 3.687/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1948 a 1978, até 238 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 3.710/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 16 prédios, metade entre R$ 2.945 e R$ 4.805/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.066/m² (mediana de 8).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 90.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 4.500
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 2.700
Escritura e registro≈ R$ 1.350
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 98.550
R$ 1.542/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 280
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
