(Apartamento 4 Torre 01 do Edifício Castel Sardo), Padrão, Ocupado, 4 vaga(s) de garagem. Área(s): 295,87 m² de área construída, 295,87 m² de área privativa, 189,22 m² de área comum. Matrícula(s): 55.038. Cartório: 18 CRI SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 171.193.0124-0.
Valor alvo: R$ 1.118.000,00 Dossie: 02.24216 A. OCUPADO B. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL. C. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Valor do condomínio: R$ 3.750,04 Valor do IPTU: R$ 13.360,38 VENDA CONDICIONAL (valor de venda sob aprovação do vendedor). Observação: As imagens divulgadas possuem carater meramente ilustrativo. Para imóveis DESOCUPADOS, as visitas deverão ser previamente agendadas com a Mega Leilões - Tel.: (11) 3149-4600.
Condições de pagamento: Casas e Apartamentos: À vista ou Financiamento em até 420 meses; *
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 971.555,00R$ 1.696/m² × 573 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 835.537,00 a R$ 1.068.711,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 1.531/m², peso 1), 2 anúncios no prédio (R$ 4.066/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.575/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1970 a 2000, até 336 m (R$ 2.102/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 940.470,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.006.200,00) é 104% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.500.000,00+54%
Pelo anúncioR$ 1.555.051,00+60%5 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.840/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.760.497,00+184%Morumbi, acima de 200 m²: R$ 9.330/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
10/02/2025
APARTAMENTO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
573 m²
R$ 1.441.901,44
R$ 2.516
R$ 1.534.568R$ 2.678/m²
06/03/2023
APARTAMENTO 4
Apartamento
573 m²
R$ 1.650.000,00
R$ 2.880atípico
R$ 1.954.101R$ 3.411/m²
19/12/2019
APARTAMENTO 4
Apartamento
573 m²
R$ 700.000,00
R$ 1.222
R$ 951.140R$ 1.660/m²
10/12/2010
APARTAMENTO 4
Apartamento
573 m²
R$ 650.000,00
R$ 1.134
R$ 1.724.337R$ 3.008/m²
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 1.531/m² em 1 venda de área parecida (36 meses), metade entre R$ 1.531 e R$ 1.531/m². Anúncios pedem R$ 4.066/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1970 a 2000, até 336 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 2.102/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 1.843 e R$ 2.233/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.840/m² (mediana de 5).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.006.200
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 50.310
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 30.186
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 10.067
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 1.096.763
R$ 3.707/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 2.900
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 971.555
Total R$ 125.208 acima (13% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.500.000
Total R$ 403.237 abaixo (27% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 1.555.051
Total R$ 458.288 abaixo (29% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 2.760.497
Total R$ 1.663.734 abaixo (60% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.