Endereço do Imóvel: Rua Conselheiro Crispiano, 398, Conjunto 601 EDIFICIO HELIO , Centro, São Paulo, SP, 01037-909 SALA COMERCIAL , Padrão , DESOCUPADO . Área(s): 132 ,05 m² de área construída. Matrícula(s): 28.587. Cartório: 5° CRI DE SAO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 006.027.0295-1 /Contribuinte: Sigilo Fical . Taxa de condomínio: R$ 3.006,00 IPTU anual: R$ 2.902,90 O imóvel possui 2 sala(s) a. DESOCUPADO b. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Dossiê: 02.23797 Valor Alvo: R$ 280.999,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 28.587 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 324.335,00R$ 1.694/m² × 191,473 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 262.711,00 a R$ 360.012,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 2.424/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.254/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 8 prédios construídos de 1955 a 1985, até 358 m (R$ 2.134/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 322.324,00.
O valor atual do leilão (R$ 280.999,00) é 87% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 395.773,24+22%
Pelo anúncioR$ 365.677,00+13%19 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 3.077/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
21/10/2024
CONJUNTO 601
Comercial(outro tipo)
132 m²
R$ 100.000,00
R$ 758atípico
R$ 104.702R$ 794/m²
19/11/2010
CONJUNTO 601
Comercial
132 m²
R$ 63.000,00
R$ 477
R$ 170.643R$ 1.292/m²
24/08/2006
CONJUNTO 601
Comercial(arrematação)
132 m²
R$ 52.235,00
R$ 396atípico
R$ 52.235R$ 396/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 2.424/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1955 a 1985, até 358 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 2.134/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 1.871 e R$ 2.327/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 3.077/m² (mediana de 19).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 280.999
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 14.050
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 8.430
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 7.060
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 310.539
R$ 2.352/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 1.300
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 324.335
Total R$ 13.796 abaixo (4% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 395.773
Total R$ 85.235 abaixo (22% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 365.677
Total R$ 55.138 abaixo (15% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.