Apartamento, Jardim Esmeralda, Ocupado, contendo 2 dormitório(s), 2 vaga(s) de garagem, 2 banheiro(s), 57.36 M² de área construída, 57.36 M² de área útil, 57.36 M² de área privativa, 79.02 M² de área comum, 137.00 M² de área total. Matrícula nº 186890, 18o Oficial de Registro de Imóveis. IPTU anual R$ 1.400,00, valor de condomínio mensal R$ 800,00.
Sobre o valor proposto, considerar mais 7,0% a ser pago pelo compradora título de honorários de venda + taxa de serviço Pagimovel® de 0,0% a ser paga pelo comprador informada no sumário do Regulamento
Parcelamento direto: Saldo em até 3 com prestações de R$ 64.516,67 sem juros + IGP-M
Pré-venda: o imóvel tem pendências registrais a regularizar antes da escritura.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 432.509,00R$ 3.157/m² × 137 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 402.233,00 a R$ 458.460,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 7 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 424.700,00.
O valor atual do leilão (R$ 245.000,00) é 57% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 356.000,00−18%
Pelo anúncioR$ 331.192,00−23%14 anúncios no prédio pedem R$ 6.415/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 385.291,00−11%Jardim Esmeralda, até 60 m²: R$ 6.717/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
06/01/2025
APARTAMENTO 131 VG 2
Apartamento(provável retomada pelo banco)
137 m²
R$ 356.000,00
R$ 2.599
R$ 380.353R$ 2.777/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.157/m² em 7 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.034 e R$ 3.238/m². Anúncios pedem R$ 6.416/m² (mediana de 14). Na mesma planta (57,36 m²), 24 vendas saem por R$ 2.707/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 7.588/m² (+180%).
Prédios parecidos construídos de 1992 a 2022, até 733 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.255/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 2.921 e R$ 3.593/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.911/m² (mediana de 5). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 245.000
Comissão do leiloeiro (7%, anúncio)R$ 17.150
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.350
Escritura e registro≈ R$ 6.332
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 275.832
R$ 4.809/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 622
Mediana de 14 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 520 a R$ 970). Custo mensal até a venda, fora do total.