Apartamento, Itaim Bibi, Locado, 96.85 M² de área privativa, 25.27 M² de área comum, 122.12 M² de área total. Matrícula nº 74217 E 74218. Área privativa do box 11,00 m² localizado no subsolo do Edifício Don Fernando O apartamento foi informado como reformado, incluindo as instalações hidráulicas e elétricas, com móveis planejados na lavanderia, cozinha, quartos e banheiros. O imóvel possui infraestrutura preparada para instalação de ar-condicionado, está localizado no último andar, possui frente livre, recebe sol da manhã e possui fundos silenciosos. O condomínio foi informado como dispondo de gerador, academia, playground e portaria 24 horas.
No valor do imóvel já estão embutidos os honorários a serem pagos pelos compradores.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 1.109.276R$ 7.899/m² × 140,43 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 953.977 a R$ 1.220.204(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 7.740/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 8 prédios construídos de 1957 a 1987, até 112 m (R$ 8.058/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.067.427.
O lote tem 2 matrículas; 1 delas não entra nesta estimativa.
O valor atual do leilão (R$ 1.430.000) é 129% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.700.000+53%
Pelo anúncioR$ 1.308.650+18%7 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 14.223/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.792.943+62%Itaim Bibi, de 90 a 120 m²: R$ 18.513/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Mediana R$ 7.740/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 7.740 e R$ 7.740/m².
Prédios parecidos construídos de 1957 a 1987, até 112 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 8.058/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 6.973 e R$ 9.799/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 14.223/m² (mediana de 7).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.430.000
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 71.500
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 42.900
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 11.323
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 1.555.723
R$ 16.063/m² · sem IPTU, condomínio
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 1.109.276
Total R$ 446.447 acima (40% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.700.000
Total R$ 144.277 abaixo (8% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 1.308.650
Total R$ 247.073 acima (19% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 1.792.943
Total R$ 237.220 abaixo (13% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
