Número do Processo:
0002478-15.2004.8.26.0010
APARTAMENTO DUPLEX NO IPIRANGA — SÃO PAULO/SP
Excelente oportunidade de investimento no Ipiranga!
Apartamento duplex no 15º andar e cobertura, com 237,20 m² de área útil, 392,18 m² de área construída total e direito de uso de 3 vagas de garagem.
Destaques:
237,20 m² de área útil;
Apartamento duplex;
3 vagas de garagem;
Condomínio Edifício Vercelli;
Localização privilegiada no Ipiranga.
Rua Dois de julho, nº 228 — Condomínio Edifício Vercelli
IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL: Uma excelente oportunidade para adquirir um imóvel amplo e exclusivo em uma das regiões tradicionais de São Paulo.
Consulte o edital e participe do leilão!
Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.397.938,00R$ 4.064/m² × 343,94 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.132.330,00 a R$ 1.551.711,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 8.205/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.244/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 9 prédios construídos de 1976 a 2006, até 618 m (R$ 3.885/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.380.569,00.
O valor atual do leilão (R$ 652.307,39) é 47% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.304.614,78−7%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 1.845.032,00+32%Ipiranga, acima de 200 m²: R$ 7.778/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 8.205/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1976 a 2006, até 618 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 3.885/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 3.247 e R$ 6.161/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.568/m² (mediana de 3).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 652.307
Comissão do leiloeiro (6%, anúncio)R$ 39.138
ITBI São Paulo (3%)R$ 19.569
Escritura e registro≈ R$ 9.785
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 720.800
R$ 3.039/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.350
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.397.938R$ 677.138 (+48%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.304.615R$ 583.815 (+45%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.845.032R$ 1.124.232 (+61%)
