Apartamento nº 16, na rua General Nestor Passos, 170, localizado no 1º andar do Bloco "B", do edifício Casa bela, no 8º Subdistrito Santana, desta Capital, contendo área útil de 62,41 m², área comum de 26,279 m², área total de 88,689 m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno de 1,5651%. Ônus: Consta na R.02 Hipoteca em favor do Banco Bradesco. Consta na Av.03 penhora do processo n 1460/92. Consta na Av.4 a penhora exequenda. Matrícula nº 64.829 do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP. Uma vaga de garagem indeterminada localizada no térreo do Edifício Casabela situado à rua General Nestor Passos, número 170, no 8º Subdistrito Santana, desta Capital, contendo área útil de 10,35 metros quadrados, área comum de 17.485 metros quadrados e área total de 27.835 metros quadrados, correspondendo-lhe a fração ideal no terreno de 0,2141 %. Ônus: Consta na R.02 Hipoteca em favor do Banco Bradesco. Consta na Av.03 penhora exequenda. Matrícula nº 64.830 do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP. Débito condominial de R$ 899.480,33 (março/2026). Contribuinte nº 070.413.0072-2. Débito de IPTU no valor de R$ 30.145,34 (setembro/2026). Avaliação R$ 300.426,32 (junho/2015). Avaliação de R$ 533.110,90 (setembro 2026).
Anúncio não diz quem pagaDébito condominial de R$ 899.480,33 (março/2026).
IPTUR$ 30.145em 09/2026
Anúncio não diz quem pagaDébito de IPTU no valor de R$ 30.145,34 (setembro/2026).
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos as 2 matrículas do lote e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 4.996,00R$ 3.527/m² × 90,494 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 4.297,00 a R$ 5.496,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 3.201/m², peso 1), 2 anúncios no prédio (R$ 6.949/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.594/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 6 prédios construídos de 1974 a 2004, até 497 m (R$ 3.720/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.5651% (fração à venda) · confiança média · à venda 1.5651% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 4.821,00.
O lote tem 2 matrículas; 1 delas não entra nesta estimativa.
O valor atual do leilão (R$ 319.866,54) é 6402% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 533.110,90+10571%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 9.245,00+85%Santana, de 60 a 90 m²: R$ 9.465/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 3.201/m² em 1 venda de área parecida (36 meses), metade entre R$ 3.201 e R$ 3.201/m². Anúncios pedem R$ 6.949/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1974 a 2004, até 497 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 3.720/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 3.398 e R$ 4.059/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.343/m² (mediana de 4).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 319.867
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 15.993
ITBI São Paulo (3%)R$ 9.596
Escritura e registro≈ R$ 4.798
IPTU em aberto (anúncio)R$ 30.145
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 899.480
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 1.279.880
R$ 20.508/m² · sem desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 927
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 900 a R$ 954). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 4.996−R$ 1.274.884 (-25518%)
Avaliação do leiloeiroR$ 533.111−R$ 746.769 (-140%)
Média do bairro (ZAP)R$ 9.245−R$ 1.270.635 (-13744%)
