R$ 201.525,00R$ 2.687/m² × 75 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 187.418,00 a R$ 213.617,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 7 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 3 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 198.975,00.
O valor atual do leilão (R$ 120.882,70) é 60% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 200.000,00−1%
Pelo anúncioR$ 196.561,00−2%10 anúncios no prédio pedem R$ 5.255/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 253.516,00+26%Jardim Boa Vista Zona Oeste: R$ 6.100/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
01/05/2026
APARTAMENTO 34 BLOCO 3
Apartamento(provável retomada pelo banco)
75 m²
R$ 226.168,34
R$ 3.016
R$ 229.185R$ 3.056/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.687/m² em 7 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.122 e R$ 3.078/m²; 3 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 5.255/m² (mediana de 10). Na mesma planta (41,56 m²), 21 vendas saem por R$ 3.059/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 5.690/m² (+86%).
Prédios parecidos construídos de 2004 a 2034, até 425 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.289/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 2.003 e R$ 2.622/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.385/m² (mediana de 27). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 120.883
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.626
Escritura e registro≈ R$ 4.584
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 20.000
TotalR$ 129.093
R$ 3.106/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 307
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 130 a R$ 450). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 20.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 20.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.