R$ 187.712,00R$ 4.578/m² × 41 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 161.432,00 a R$ 206.483,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.994/m², peso 1), 5 anúncios no prédio (R$ 8.125/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.814/m², peso 5) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 2009 a 2039, até 969 m (R$ 4.984/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 2 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 186.253,00.
O valor atual do leilão (R$ 200.316,16) é 107% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 250.000,00+33%
Pelo anúncioR$ 236.852,00+26%5 anúncios no prédio pedem R$ 8.125/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 190.286,00+1%Jardim Celeste, até 60 m²: R$ 5.875/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
10/08/2026
APARTAMENTO 608
Apartamento(provável retomada pelo banco)
41 m²
R$ 216.648,22
R$ 5.284
R$ 217.769R$ 5.311/m²
Neste prédio
86% da estimativa
Mediana R$ 2.994/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.994 e R$ 2.994/m²; 2 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 8.125/m² (mediana de 5), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (32,39 m²), 2 vendas saem por R$ 5.501/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 8.125/m² (+48%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 969 m, área parecida
14% da estimativa
Mediana R$ 4.984/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 4.681 e R$ 5.335/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.625/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 200.316
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 10.016
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.009
Escritura e registro≈ R$ 5.713
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 222.054
R$ 6.856/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 479
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 270 a R$ 490). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.