Prédios parecidos próximos, até 460 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.491/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 1.896 e R$ 4.518/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 3.296/m² (mediana de 10). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 191.712
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 9.586
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 5.751
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 8.681
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 215.730
R$ 4.910/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 296.068
Total R$ 80.338 abaixo (27% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 176.000
Total R$ 39.730 acima (23% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 137.562
Total R$ 78.168 acima (57% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 176.329
Total R$ 39.401 acima (22% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
