MATRÍCULA 142.283 DO 8º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO: Apartamento nº 34, localizado no 3º andar do EDIFÍCIO PORTOFINO, situado na Rua Maracá, nº 73, na Vila Guarani, 42º Subdistrito – Jabaquara, contendo a área privativa de 62,640m², área comum na garagem de 22,850m² e área comum nas demais partes do edifício de 27,721m², com a área real total de 113,211m², correspondendo-lhe uma fração ideal de 1,3889% do terreno condominial matriculado sob o nº 111.516, com direito a uma vaga na garagem coletiva, para estacionamento de um veículo de passeio ou utilitário, de forma indeterminada. Convenção de condomínio registrada sob o nº 9.647 no livro 3, desta Serventia. Inscrição Municipal: contribuintes nºs 310.028.0035-5/0036-3/0037-1 (terreno condominial).
Consta na Av. nº 1, datada de 27/05/2004, que o imóvel se encontra hipotecado ao BANCO BRADESCO S/A, para garantir a dívida de R$ 2.871.553,13 (dois milhões e oitocentos e setenta e um mil e quinhentos e cinquenta reais e treze centavos).
Conforme consta no site da Prefeitura de São Paulo o imóvel está isento de cobrança de IPTU.
Cadastro do imóvel perante a Prefeitura de São Paulo nº 310.028.0614-0.
3ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Foro Central/SP
Exequente
Construtora e Incorporadora Samir Dichy Ltda.
Executado
Construtora e Incorporadora Samir Dichy Ltda.
Dívidas
Informadas no anúncio
HipotecaR$ 2.871.553
Anúncio não diz quem pagaConsta na Av. nº 1, datada de 27/05/2004, que o imóvel se encontra hipotecado ao BANCO BRADESCO S/A, para garantir a dívida de R$ 2.871.553,13 (dois milhões e oitocentos e setenta e um mil e quinhentos e cinquenta reais e treze centavos).
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 6.721,00R$ 4.245/m² × 114 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 6.251,00 a R$ 7.124,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 10 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.3889% (fração à venda) · confiança alta · à venda 1.3889% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 6.667,00.
O valor atual do leilão (R$ 278.654,33) é 4146% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 464.423,89+6810%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
07/12/2011
APARTAMENTO 53 E 1VG
Apartamento(outro tipo)
114 m²
R$ 22.012,00 (50%)
R$ 386atípico
R$ 45.757R$ 802/m²
19/03/2010
APARTAMENTO 152 E 1 V
Apartamento(outro tipo)
114 m²
R$ 113.348,00
R$ 994
R$ 353.457R$ 3.100/m²
20/02/2009
APARTAMENTO 52 E 1VG
Apartamento
114 m²
R$ 175.000,00
R$ 1.535
R$ 676.647R$ 5.935/m²
20/03/2007
APARTAMENTO 12 E 1VG
Apartamento
114 m²
R$ 73.189,71
R$ 642atípico
R$ 73.190R$ 642/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.245/m² em 10 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.201 e R$ 4.356/m². Anúncios pedem R$ 7.722/m² (mediana de 2). Na mesma planta (62,64 m²), 71 vendas saem por R$ 3.640/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 7.540/m² (+107%).
Prédios parecidos construídos de 1982 a 2012, até 145 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.593/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 4.082 e R$ 5.065/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.224/m² (mediana de 4). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 278.654
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 13.933
ITBI São Paulo (3%)R$ 8.360
Escritura e registro≈ R$ 4.180
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 305.126
R$ 4.871/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.131
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.072 a R$ 1.190). Custo mensal até a venda, fora do total.